その空き家、使えます｜市街化調整区域と用途変更のリアル

こんにちは、行政書士の佃です。

「相続した実家や古い空き家、リフォームして住もうと思ったら『市街化調整区域だから用途変更が必要』と言われた」―こんなご相談、ここ最近本当に増えています。

この記事では、市街化調整区域にある空き家を活用するために必要な「用途変更」の考え方と手続きの流れを、実務の現場からお伝えします。

結論から言うと、市街化調整区域の物件でも、一定の条件を満たせば「住む」「貸す」「商用に使う」ことができる可能性はあります。ただし、そのためにはいくつかの確認と、役所とのやり取りが必要です。

■ 市街化調整区域って何？

「市街化調整区域」とは、都市計画法に基づいて市街地としての開発を抑制する地域として指定されたエリアです。新たな建築や開発行為は原則禁止で、建て替えや増改築、用途変更も厳しく制限されています。

ただし、既存の建物については「条件付きで使用変更が認められる」ケースもあり、これが「用途変更」の対象になります。

■ 用途変更って何をするの？

「用途変更」とは、建物の使い方を変更することをいいます。具体的には、以下のようなケースです：

• 農家住宅 → 一般住宅として活用
• 空き家 → 民泊施設、カフェ、事務所
• 倉庫 → 作業場や住居に転用

市街化調整区域内でこれらを行うには、行政との「事前相談」と「確認・許可手続き」が必要です。内容次第では建築確認申請や開発許可の取得が必要になることもあります。

■ 手続きの具体的な流れ（例：農家住宅→一般住宅）

1. 現況調査と資料の収集
   まずは建物の現状（使用状況・築年数・構造など）を調査。以下の資料を用意します：
   • 登記簿謄本（全部事項証明書）
   • 建築確認済証や検査済証（あれば）
   • 現況写真（外観・内部）
   • 位置図・周辺地図
2. 市役所（開発調整課）への事前相談
   持参した資料をもとに、用途変更が可能かどうかを相談します。この時点で「可能」「条件付きで可能」「困難」といった回答が得られます。
3. 必要に応じて用途変更届・建築確認申請
   条件付きで可能となった場合、用途変更の届出や、構造変更を伴うなら建築確認申請を行います。民泊など特定用途には他法令（旅館業法・消防法など）も関与します。
4. 変更後の使用開始・報告
   使用目的に変更があったことを正式に反映し、行政から問題がない旨を確認できれば使用可能となります。

■ 行政書士ができること

用途変更は、ただの「書類提出」では済みません。説明資料の作成、行政との調整、必要書類の整備など、多くの専門的工程が含まれます。特に市街化調整区域は判断が厳しく、「最初の相談の仕方」ひとつで可否が左右されることもあるため注意が必要です。

当事務所では、

• 資料の整理・調査
• 市役所との事前相談の代理・同席
• 申請書類や添付図面の作成
• 民泊・店舗利用時の他法令確認

などをサポートしています。

■ まずは“あきらめずに”ご相談ください

「市街化調整区域だから無理かも…」と感じた方も、条件を満たせば活用できる可能性があります。放置された空き家や相続物件こそ、使える可能性があるかどうか、一緒に確かめてみませんか？

初回相談は無料です。お気軽にご連絡ください。