相続登記・名義変更が遅れたときのリスク｜特定空家・過料・売却不可の問題点を解説
Tsukuda
相続登記（不動産の名義変更）は「期限を決めずにいつでもできるもの」と思われがちですが、
2024年からは相続登記の申請が3年以内に義務化され、放置すると10万円の過料が発生する可能性があります。
また、名義変更を長期間しないまま放置すると、売却・活用・管理すべてに深刻な問題が生じます。
この記事では、行政書士としての実務経験をもとに、相続登記を遅らせたときの具体的なリスクを整理し、対応のポイントを解説します。
1. 相続登記・名義変更を遅らせると起こる4つの重大リスク
（1）相続人が増えて話し合いが困難になる
相続登記を長期間放置すると、相続人が亡くなって次の世代へ権利が移るため、相続人の数が増加します。
その結果、以下のような問題が発生します：
- 相続人の整理が複雑化する
- 遺産分割協議がまとまらない
- 全員の同意が取れず売却できない
（2）売却ができない・取引が止まる
不動産の売却には、所有者（＝名義人）の署名・押印が必要です。
相続登記をしていない場合、売却活動を開始できないため、
- 購入希望者がいても契約できない
- 時間が経つほど建物が劣化して価格が下がる
- 固定資産税だけがかかり続ける
（3）特定空家に指定されるリスク
空き家の状態で放置すると、自治体からの指導・勧告の対象となり、特定空家に指定される可能性があります。
特定空家に指定されると、
- 固定資産税の1/6軽減が解除される
- 勧告・命令・過料の対象
- 行政代執行による解体（費用は所有者負担）
（4）相続登記義務化による「過料10万円」の対象
2024年4月施行の法改正により、相続登記は3年以内の申請が義務になりました。
正当な理由なく放置した場合、
10万円以下の過料の対象となる可能性があります。
2. 相続登記をしないと家族に発生するトラブル
（1）相続後に家族が売却できなくなる
名義が亡くなった人のままでは売却契約が成立しないため、資産としての価値を活かせない状態が続きます。
（2）空き家管理の責任が曖昧になる
名義が整理されていないと、「誰が管理責任を負うのか」が曖昧になります。
その結果、近隣トラブルが起きた際に、相続人間で責任の押し付け合いになるケースもあります。
（3）いざ売却しようとしたときに大量の書類が必要になる
相続登記を放置すると、相続関係が複雑になるため、
- 追加で戸籍を大量に取得し直す
- 相続人の所在が分からなくなる
- 遺産分割協議がまとまらず、弁護士介入になる
3. 空き家の相続の場合｜売却の遅延が大きな損失につながる
空き家を相続した場合、相続登記の遅れによって売却タイミングを逃すケースが多く見られます。
- 建物劣化による価格低下
- 雑草・害獣・雨漏りなどの管理コスト増加
- 行政指導による修繕や解体費用が発生する可能性
早期に名義変更を行うことで、査定・売却活動・片付け作業を同時に進めることが可能です。
4. 相続登記を早めに終わらせるためのポイント
（1）戸籍を早めに揃える
相続登記のボトルネックは、戸籍が揃わないことが圧倒的に多いです。
（2）遺産分割協議書は行政書士に任せる
独自に作成した協議書は不備が起きやすく、やり直しになるケースが多いです。
（3）空き家は片付けと同時進行で対応する
あなた（佃さん）が提携している片付け専門業者と連携することで、
片付け → 名義変更 → 売却を最短ルートで進められます。
5. まとめ｜相続登記は「早めに動く」ことが最善
相続登記・名義変更を遅らせると、売却不可・行政指導・相続人増加など、多くの問題が発生します。
2024年からは義務化も始まり、放置するメリットはありません。
相続手続きでお困りの方へ
行政書士が実務経験にもとづき、最適な手続きをご案内します。
